بانکها در برخی مواقع در مقابل ارائه وام به افراد، از افراد وام گیرنده ضمانتی تحت عنوان سند ملک میخواهند. در این مواقع سوالی که پیش می آید این است که وقتی که ملکی که به رهن بانک در می آید، آیا قابل فروش میباشد یا نه؟ این سوال ممکن است در ذهن بسیاری از افرادی که سندشان را به رهن بانک درمی آورند، خطور نماید. در برخی مواقع دیده میشود که فردی که ملک خود را به رهن بانک در آورده است مجبور میشود ملک خود را به فروش رساند. دز این مواقع آیا به این فرد اجازه فروش ملک ضمانت داده شده، داده خواهد شد؟
در حالیکه بانک ها وامی را که به فرد ارائه نموده است، در قبال ضمانت این ملک بوده است و اگر فردی آن ملک را به فروش رساند، دیگر بانک نمیتواند از آن ضمانت برای بازپسگیری وام خود استفاده نماید، بنابراین به نظر می آید که از نظر قانونی این معامله غیر قانونی میباشد و افراد نباید به چنین کاری اقدام نمایند. ولی بهتر است این سوال را بیشتر تجزیه و تحلیل نماییم تا ببینیم که روش هایی وجود دارد که برای فرد این امکان فراهم شود که سند به رهن درآورده شده خود را به فروش رساند یا نه؟
باید گفته شود که فردی که ملک خود را به ضمانت بانک در آورده است،این امکان را ندارد که به صورت روال عادی و قانونی آن ملک را به فروش رساند، مگر آنکه یا از راههای غیرقانونی به این کار اقدام نماید و یا اینکه کارهایی را انجام دهد که فروش خود را به صورت قانونی انجام دهد.
اول بهتر است که در مورد این بحث نماییم که اگر فرد بخواهد به صورت غیرقانونی ملک خود را به فروش رساند، این اقدام چه عواقبی را به دنبال خواهد داشت و فرد شامل چه جریمه هایی خواهد شد؟
در حالیکه قانون خاصی برای این نوع معاملات وجود ندارد، ولی در قانون مدنی ماده ای با شماره ۷۹۳ وجود دارد که اگر آن قانون را مطالعه نمایید می توانید دریابید که چنین فروش غیرقانونی به عنوان فروش مال غیر محسوب میشود و به فرد فروشنده عنوان کلاهبردار تعلق میگیرد در نتیجه چنین فردی به عنوان مجرم شناخته می شود و برای آن فرد مجازات حبس و جریمه نقدی در نظر گرفته می شود. که حبس آن از یک تا هفت سال میتواند باشد و جریمه نقدی برابر مالی خواهد بود که گرفته است.
با توجه به مطالب گفته شده ثابت می شود که ملک به رهن گذاشته شده را نباید تا پایان اقساط و تسویه حساب با بانک به فروش رسانید و زمانی که شما با بانک تسویه حساب نمودید و ملک خود را از رهن بانک درآوردید، (فکر رهن نمودید) می توانید ملک خود را به فروش برسانید و اگر فردی به این کار اقدام نماید، معامله ای را که انجام داده است از نظر قانونی باطل می باشد.
ولی در برخی مواقع مالک چارهای جز فروش ملک خود را ندارد آیا در صورت اجبار راه حلی برای فروش چنین ملک هایی وجود دارد؟
همانطور که میبینید دو روش وجود دارد که میتوان به فروش ملک در رهن بانک اقدام نمود. بنابراین اگر مجبور به فروش ملک در رهن بانک خود باشید، باید به روشهایی سند ملک خود را فک رهن نمایید و یا اینکه در صورت توافق با خریدار و بانک، علاوه بر انتقال مالکیت ملک به خریدار، تسهیلات را نیز با خریدار منتقل نمایید.
۱) فک رهن از طریق تسویه حساب بانک
۲) فک رهن از طریق تعویض وثیقه
۳) فک رهن از طریق سپرده گذاری
فک رهن در واقع خارج کردن ملک به رهن در آورده شده از رهن می باشد که معمولاً در بانکها اسناد ملک به عنوان ضمانت واگذاری وام ها، به رهن بانک در آورده می شود. البته در مکان های دیگری نیز می توان از سند ملک به عنوان ضمانت استفاده کرد ولی ما در این مقاله از ضمانت ملک برای گرفتن وام ها از بانک ها بحث می کنیم.
اگر فرد به هر دلیلی قبل از اینکه ملک خود را از فک رهن درآورد، تصمیم به فروش ملک خود بگیرد و به خریدار قول فک رهن ملک را تا انتقال سند ملک را تا انتقال سند ملک دهد. در این موارد خریدار باید دقت نمایید که در زمان انتقال سند، این فک رهن انجام شده باشد. البته در هر دفترخانه رسمی که قرار است انتقال سند صورت بگیرد، دفترخانه موظف به استعلام سند ملک می باشد و در این استعلام نیز مشخص میگردد که سند ملک آزاد میباشد یا در رهن. معمولا فروشندگان به دلیل نداشتن نقدینگی، امکان فک رهن سند را ندارند و می خواهند با پیش دریافتی که از خریدار دریافت میکنند، به فک رهن ملک خود اقدام نمایند و به همین دلیل هم قبل از فک رهن ملک خود، اقدام به فروش ملک می نمایند. این مورد اشکالی ندارد مگر اینکه فروشنده به قول خود عمل ننماید و ملک خود را آزاد نکند. که در این صورت هم میتوان با اقدام قانونی او را مجبور به فک رهن نمود. البته باید خریدار حتماً مبلغی را که فرد به بانک بدهکار می باشد و باید آن مبلغ را به بانک پرداخت نماید تا با بانک تسویه حساب نماید، را به فرد فروشنده پرداخت نکند تا در چنین مواقعی که فروشنده ملک را فک رهن نمی کند، بتواند فروشنده را مجبور کند که با او به بانک بروند و مبلغی را که خریدار از مبلغ خرید خانه نگه داشته است و به فروشنده پرداخت ننموده است را به بانک جهت تسویه حساب با بانک پرداخت نماید و ملک را از رهن بانک درآورد و از فروشنده نیز رسید دریافت کل مبلغ ملک مورد نظر را دریافت نماید تا فروشنده بعدا مدعی نشود که کل مبلغ ملک به وی پرداخت نشده است.
۲)دومین روشی که میتوان برای فک رهن نمودن سند ملک استفاده نمود، این است که به تعویض وثیقه فک رهن خود اقدام نمایید. در این روش دیگر نیازی به این نیست که بدهی خود را به بانک پرداخت نمایید و با بانک تسویه حساب نمایید و باید سند دیگری را که مورد قبول بانک نیز باشد را به جای سندی که به رهن بانک در آورده اید، به رهن بگذارید، در واقع سند دیگری را با سند فعلی که در رهن بانک می باشد جایگزین نمایید. در این حالت باید سند دیگر نیز به نام خود فرد وام گیرنده باشد و اگر چنین امکانی در حالت فعلی برای وی وجود نداشته باشد و می تواند سندی را که به نام شخص دیگری می باشد را به رهن بانک در آورده ولی در این حالت فرد وام گیرنده فقط ۶ تا یک سال وقت دارد که سند دیگری را که به نام خودش است را جایگزین سندی که به نام شخص دیگر می باشد و به طور موقت به رهن بانک درآورده شده است، جایگزین نماید.
باید بیان گردد که سند ملکی که به فک رهن در می آید همیشه باید مبلغ اصل وام به علاوه کل سودی که برای آن وام محاسبه شده است، ۷۰ درصد ملک را پوشش دهد. وامی را در نظر بگیرید که مبلغ اصلی آن ۱۰۰ میلیون تومان می باشد و پنجاه میلیون تومان نیز برای آن سود اضافه شده است که در مجموع مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان می شود و فرد در هنگام گرفتن وام به بانک این ۱۵۰ میلیون را بدهکار می شود، برای این وام سندی که بانک از فرد گیرنده خواستار است، باید مبلغ حدود ۲۱۵ میلیون تومان ارزش داشته باشد. ولی نکته دیگری که باید به آن دقت شود این است که ارزش ملک به ضمانت داده شده، توسط کارشناسان خود بانک ارزش گذاری می گردد و خود فرد یا املاکی ها نمی توانند ملک را ارزش گذاری نمایند. بنابراین اگر قصد تعویض سند ملک به رهن گذاشته شده خود را با سند ملک جدیدی دارید، میتوان سند ملک جدیدی را که باید ارزش آن ۳۰ درصد از مجموع کل مبلغ وام و سود آن بیشتر باشد را انتخاب نمایید تا بانک آن را برای جایگزین کردن با سند قبلی قبول نماید.
اما راه دیگری به جز دو راه قبلی که برای فک رهن سند ضمانت داده شده بیان گردید، وجود دارد و آن هم این است که به جای پرداخت بدهی به بانک و تسویه حساب با بانک و یا جایگزین کردن سند دیگر به جای سند قبلی این بار می توانید از سپرده گذاری جهت فک رهن سند ملک خود استفاده نمایید. ولی این روش مخصوص تسهیلات فروش اقساطی مسکن در بانک مسکن و تسهیلات جعاله بانک مسکن می باشد. افرادی که از این تسهیلات استفاده میکنند میتوانند با سپرده گذاری سند خود را از رهن بانک در آورند. برای این روش دو طرح سپرده گذاری وجود دارد که برای هر کدام از طرح ها هم ۲ نوع سپرده گذاری بلند مدت و کوتاه مدت وجود دارد. این ۲ طرح با نامهای طرح سپرده گذاری رها ۱ و طرح سپرده گذاری رها ۲ می باشد.
در طرح سپرده گذاری رها ۱ اگر فرد بخواهد سپرده گذاری کوتاه مدت نماید باید ۱۱۰ درصد مبلغی را که در زمان فک رهن ملک به بانک باقی مانده است را به بانک پرداخت نماید. سودی که به این سپرده افراد واریز می گردد ۱۰ درصد می باشد. ولی اگر آن فرد به جای سپرده گذاری کوتاه مدت در همین طرح سپرده گذاری بلندمدت نماید، بازهم باید حداقل به مبلغ ۱۱۰ درصد مبلغ باقی مانده بدهی خود به بانک را سپردهگذاری نماید. ولی در این سپرده گذاری بلند مدت که سپرده گذاری یکساله میباشد، سودی که به آن تعلق میگیرد ۱۶ درصد می باشد.
ولی اگر به جای طرح رها ۱، طرح رها ۲ را برای سپردهگذاری انتخاب نماید و کوتاه مدت در این طرح سپرده گذاری نماید، باید حداقل ۱۳۰ درصد بدهی را که در زمان فک رهن به بانک بدهکار باقی مانده است، را سپرده گذاری نماید و سودی که برای این سپردهگذاری پرداخت میشود ۱۱ درصد خواهد بود. ولی اگر فرد به صورت بلندمدت در این طرح سپرده گذاری نماید، باز هم تنها تفاوت در سود پرداختی به این سپرده گذاری می باشد که سود پرداختی ۱۷ درصد خواهد بود. ولی حداقل مبلغ سپرده گذاری همان ۱۳۰ درصد باقی مانده بدهی در زمان فک رهن می باشد و مدت سرمایه گذاری یکساله می باشد
. ولی باید بدانید که فرقی نمیکند که در کدام یک از چهار مورد بالا سپرده گذاری نمایید، مبلغی را که برای فک رهن سپرده گذاری میکنید، تا زمان تسویه حساب با بانک، مسدود خواهد شد. اگر مدت زمان زیادی طول بکشد تا بانک تسویه حساب نمایید، مانند بقیه سپرده گذاری ها که تمایل به تمدید آن ها دارید و با نرخ سود همان سال تمدید قرداد انجام میشود، این سپرده گذاری نیز با نرخ جدید تمدید می گردد.
یعنی اگر نرخ سود سپرده گذاری در سال بعدی افزایش یابد، فردی که مجبور به تمدید سپرده گذاری خود میباشد با نرخ سود افزایش یافته قرارداد خود را تمدید خواهد نمود و همان نرخ قبلی برای سپردهگذاری اش باقی نخواهد ماند. البته اگر به هر دلیلی هم نرخ آن سپرده گذاری کاهش یابد، با نرخ کاهش یافته قرارداد سپرده گذاری تمدید خواهد شد.
بنابراین همانطور که میبینید اگر مجبور به فروش ملک ضمانت داده خودتان می باشید، روش های قانونی برای فروش آن ملک وجود دارد و بانک به شما این اجازه را می دهد که در صورت مجبوریت ملک خود را به یکی از روش های بیان شده فک رهن نمایید تا بتوانید به صورت قانونی و بدون هیچ مشکلی ملک خود را به فروش برسانید. اگر به روش های بالا اقدام به فروش ملک خودنمایید نه قانون میتواند به شما ایرادی بگیرد و نه خریدار می تواند اعتراضی به فروشنده ملک که ملک در رهن خود را فروخته است، نماید و از شما به خاطر فروش ملک غیر قانونی شکایت نماید. چرا که شما راه قانونی را برای فروش ملک در رهن خود، در پیش گرفته اید.
ولی به جز روش های بالا روش دیگری نیز وجود دارد که در صورت توافق طرفین معامله و بانک می توان به این طریق نیز به فروش ملک در رهن بانک اقدام نمود.
این روش نیز یکی از روش های مرسوم در خرید و فروش ملک در رهن بانک می باشد. در این روش فروشنده به جای اینکه با بانک تسویه حساب نماید، با خریدار توافق می کند که ملک را با وامی که روی آن هست، بفروشد. در این صورت باید به بانک اطلاعات داده شود و بانک شرایط خود را جهت تعویض گیرنده تسهیلات بیان نمایید تا خریدار و فروشنده با فراهم نمودن شرایط لازم، خریدار را جهت جایگزین نمودن به جای فرد تسهیلات گیرنده به بانک معرفی نمایند. مهمترین شرطی که هر بانک اعلام می دارد، این است که خریدار خود باید به بانک، ضامن معرفی نماید و ضامنین فروشنده، ضمانت خود را باز پس بگیرند. البته اگر ضامنین فروشنده قبول نماینده که ضمانت فرد خریدار را نیز به عهده بگیرند، این امکان وجود دارد که ضامنین موافقت خود را به بانک جهت ضمانت فرد خریدار اعلام نمایند. ولی اکثرا چنین اتفاقی نمیافتد مگر آنکه خریدار و فروشنده با هم آشنا باشند و ضامنین به خریدار نیز به اندازه فروشنده اعتماد داشته باشند. ولی اگر چنین نباشد خریدار باید ۲ ضامن خود را از طرف خود به بانک معرفی نماید و تمام تعهدات فروشنده را به عهده خود بگیرد.
معمولاً در این روش با توافق طرفین مبلغ باقیمانده وام در زمان انتقال سند از مبلغ فروش ملک کسر میشود و خریدار متعهد میگردد که اقساط بانک را بانک خواهد پرداخت و با بانک تسویه حساب خواهد نمود.
این روش نیز روش قانونی میباشد و چنین معاملهای نیز از نظر قانونی هیچ مشکلی ندارد و به صورت صحیح و اصولی می باشد.
با مطالبی که بیان گردید تا حد امکان سعی کنید به خرید و فروش چنین ملک هایی اقدام ننمایید چراکه دردسرهای خرید و فروش ملک هایی که در رهن بانک می باشند بسیار بیشتر از خرید و فروش ملک هایی می باشد که سندآزاد می باشند. ولی اگر مجبور به فروش یا خرید چنین ملک هایی می باشید، حتماً از افراد باتجربه جهت رعایت تمام نکاتی که در خرید و فروش چنین ملک هایی باید رعایت نمود، استفاده نمایید، تا این معاملات به معاملاتی غیر قانونی تبدیل نشود. چرا که اگر این معاملات، معامله ای غیرقانونی به حساب آید، دردسرهای بزرگی را برای فروشنده خواهد داشت. چرا که معامله غیر قانونی چنین ملک هایی، معامله مال غیر به حساب می آید و مجازات خاص خود را دارد.
خریدار نیز اگر در چنین معامله ای آگاه نباشد ممکن است با زیان هایی روبرو شود مخصوصا اگر مبلغی را که به عنوان ضمانت جهت فک رهن درآوردن سند ملک خریداری شده نگه ندارند و کل مبلغ ملک را به فروشنده پرداخت نماید.
بنابداین در گرفتن وام هایی که سند خود را به ضمانت می گذارید، باید بسیار دقت نمایید، چراکه بانک برای تضمین پول واگذار کرده خود به شما، این ملک را به ضمانت دریافت کرده است و اگر شما توانایی پرداخت اقساط آن را نداشته باشید، ممکن است ملک خود را نیز از دست دهید. حتی اگر شما توانایی پرداخت اقساط آن را نیز داشته باشد، در معامله آن ملک دچار مشکل خواهید شد، چرا که ملک مورد نظرتان تا زمان تسویه حساب با بانک، در رهن بانک خواهد ماند و اگر مثلاً وامی ۱۰ ساله گرفته باشید، ۱۰ سال یا نباید آن ملک را بفروشید و یا اگر اقدام به فروش آن ملک نماید، باید از روش های بیان شده که هرکدام مشکلات خاص خود را دارند، استفاده نمایید. سپس با احتیاط به دریافت چنین وام هایی اقدام نمایید.
با تعهد محضری و معرفی ضامن های مورد نیاز و اخذ سفته .
خرید و فروش وام ازدواج در تهران